Năm biểu đồ để giúp bạn hiểu giá nhà đang giảm của London

Anonim

Giá nhà ở London đã giảm 0, 6% trong tháng 6, theo cơ quan thống kê chính thức của Vương quốc Anh, ONS. Nghe có vẻ không nhiều nhưng sau nhiều năm, giá tăng trung bình hàng năm 7, 5% từ cuối năm 2009 đến cuối năm 2017.

Giá đã không thay đổi kể từ cuối năm 2017, những năm sau đó, London là thị trường chính của thị trường nhà ở Vương quốc Anh. Đã có rất nhiều suy đoán về tác động của Brexit trên thị trường bất động sản Luân Đôn, nhưng có rất ít dữ liệu để chứng minh điều này. Có một số yếu tố trong công việc mà chúng ta có thể thấy, dẫn đến sự suy yếu của giá cả, tuy nhiên, một số yếu tố mang tính quốc gia - đáng chú ý là tăng trưởng thu nhập thực tế thấp - và một số địa phương khác, bao gồm cả di cư nội bộ bổ sung từ Luân Đôn.

Ngoài ra, do giá London đã tăng so với phần còn lại của miền đông nam, chúng tôi có thể đã dự đoán thị trường London sẽ giảm bớt sớm hơn. Nếu vậy, những thay đổi gần đây có thể chỉ đơn giản là việc tháo gỡ giá trị của những năm gần đây. Điều quan trọng cần nhớ là giá London vẫn rất cao với mức giá trung bình là £ 475.000.

Dưới đây là năm biểu đồ giải thích những gì đang xảy ra.

1. Hiệu ứng gợn

Trải qua các chu kỳ liên tiếp kể từ đầu những năm 1970, Vương quốc Anh đã chứng kiến ​​một hiện tượng được gọi là hiệu ứng gợn. Trong thời kỳ bùng nổ kinh tế, giá nhà có xu hướng tăng đầu tiên ở London và phía đông nam và sau đó dần dần, theo thời gian, các khu vực khác đã bắt kịp. London luôn đứng trước, nhưng phần trăm chênh lệch thường không trở nên lớn hơn.

Như biểu đồ trên cho thấy, giá trung bình ở Luân Đôn, gấp khoảng hai lần ở phía bắc (đại diện ở đây là Yorkshire và Humberside, được sử dụng để so sánh vì ranh giới khu vực không thay đổi theo thời gian). Ngoại lệ cho những thay đổi tương đối là khoảng thời gian từ giữa những năm 1990, nơi các vị trí lịch sử vẫn chưa được khôi phục.

2. Tăng trưởng thu nhập

Thay đổi giá cả khu vực bị ảnh hưởng mạnh mẽ bởi các yếu tố quốc gia, bao gồm mức lãi suất thấp và tăng trưởng thu nhập thực tế. Chúng tôi biết rằng thu nhập thực tế có tác động mạnh mẽ đến giá nhà. Theo nguyên tắc, thu nhập thực tế tăng 1% dẫn đến tăng giá nhà thực tế 2%, vì các hộ gia đình có thể đủ khả năng trả nhiều hơn. Và do đó, thông thường trong chu kỳ, giá nhà thể hiện nhiều biến động hơn thu nhập.

Điều đặc biệt đáng chú ý là Văn phòng Trách nhiệm Ngân sách (OBR), cơ quan giám sát tài chính độc lập của Vương quốc Anh, đã giảm quy mô dự báo giá nhà ở quốc gia, nhận thấy rằng năng suất yếu hơn dẫn đến tăng trưởng thu nhập thực tế thấp hơn. Chẳng hạn, vào tháng 3 năm 2016, OBR dự kiến ​​giá nhà danh nghĩa sẽ tăng 4, 7% trong năm 2019; vào tháng 3 năm 2018, điều này đã được sửa đổi xuống 2, 7%.

3. Cung, cầu và mô hình khu vực

Tăng trưởng thu nhập kém giải thích tại sao London hoạt động trong môi trường nhà ở quốc gia yếu hơn, nhưng nó không giải thích mô hình giá khu vực. Nhu cầu cao hơn ở London, tình trạng thiếu nguồn cung và mô hình di cư nội bộ cũng đóng một vai trò.

Đối với điều này, nó giúp nhìn kỹ hơn về phía đông nam - vì vậy, bên trong Luân Đôn so với bên ngoài Luân Đôn và tương đối với phía đông nam nói chung. Đặc điểm chính là chúng tôi hiện đang xem xét các khu vực không cách xa nhau về mặt vật lý và chúng tôi biết rằng hầu hết các di chuyển diễn ra trong khoảng cách rất ngắn - theo Khảo sát Nhà ở Tiếng Anh 2014-15, 74% động lực, trong đó chủ hộ là ở độ tuổi dưới 55, di chuyển bằng cách dưới mười dặm và 24% chuyển dưới một dặm.

London từ lâu đã có nhiều người rời khỏi thành phố hơn là vào nó. Trong khi nó thu hút giới trẻ, London mất các nhóm tuổi hơi lớn. Khoản lỗ này đã giảm mạnh cho đến năm 2009, nhưng sau đó tăng tốc trở lại, đặc biệt vào năm 2016 và 2017 để vượt quá 100.000 người.

Mô hình này là phù hợp rộng rãi với con đường quan sát của giá nhà. Vì một tỷ lệ cao người rời London đi nơi khác ở phía đông nam, chúng tôi hy vọng sẽ thấy tỷ lệ giá nhà ở London giảm so với đông nam trong hai năm qua và điều này dường như đã xảy ra.

4. Các loại tài sản phù hợp

Giá tương đối cho các loại tài sản khác nhau (nhà liền kề, bán kết, nhà bậc thang và căn hộ) đã tăng và giảm theo cách tương tự, mặc dù, tất nhiên, có sự khác biệt tuyệt đối về giá. Giống như các hộ gia đình có thể di chuyển giữa các địa điểm, họ có thể thay thế giữa các loại tài sản dẫn đến biến động giá tương tự.

Do đó, biểu đồ tiếp theo tập trung vào sự khác biệt giữa giá của các bất động sản bậc thang trong và ngoài London. Họ chỉ ra rằng đã có sự giảm giá tương đối gần đây ở bên trong London, một lần nữa phù hợp với các hộ gia đình chuyển đến từ các khu vực nội địa đắt đỏ hơn.

5. Tài sản đầu tư

Tuy nhiên, dòng di cư không phải là toàn bộ câu chuyện. Cũng không phải là giá tương đối có thể được giải thích về tình trạng thiếu nguồn cung - phía đông nam cũng bị thiếu hụt. Nhưng một lời giải thích khác nằm ở khía cạnh môi trường tiền tệ và đáng chú ý là mức lãi suất thấp.

Nhà ở tại London bị ảnh hưởng nặng nề bởi vai trò của nó như là một khoản đầu tư cũng như hàng tiêu dùng. Động cơ đầu tư để mua nhà ở cũng rất quan trọng trong các lĩnh vực khác, nhưng, có thể nói, London có những đặc điểm đặc biệt và giá cả ở London phản ứng nhanh hơn với những thay đổi về lãi suất so với những nơi khác. Do đó, khả năng tồn tại là khi lãi suất tăng dần trong nền kinh tế, London sẽ bị ảnh hưởng mạnh mẽ hơn các khu vực khác, bắt đầu khôi phục một số mô hình lịch sử được thấy trong biểu đồ đầu tiên.

Tuy nhiên, đối với tất cả các cuộc thảo luận về giá nhà giảm, chúng ta nên nhớ rằng giá trung bình của ngay cả một căn hộ ở London vẫn còn hơn 400.000 bảng. Khi so sánh, giá trung bình của một căn hộ ở phía đông nam gần 200.000 bảng - và thậm chí điều này còn vượt quá khả năng của hầu hết những người mua lần đầu tiềm năng mà không có hỗ trợ bổ sung đáng kể. Vì vậy, giá giảm mà chúng ta đang thấy dường như không có bất kỳ lợi ích đáng kể nào cho người mua lần đầu. Ít nhất là trên quy mô đã diễn ra cho đến nay, sự sụp đổ chỉ đơn giản ngụ ý tổn thất vốn khiêm tốn cho các chủ sở hữu hiện tại.